Une maison récente rassure souvent les acheteurs, mais elle crée aussi un dossier vendeur plus technique. Si la construction, une extension ou des travaux importants datent de moins de dix ans, l’acquéreur va vouloir comprendre la réception des travaux, les garanties encore en cours, l’existence de l’assurance dommages-ouvrage et les coordonnées des assureurs à contacter en cas de sinistre.
Cet article fait le point au 21 juillet 2026 à partir de sources publiques officielles. Il vise le vendeur d’une maison construite ou fortement rénovée récemment, sans répéter les guides Vera sur le CCMI, la réception de maison neuve, la DAACT ou les travaux non déclarés.
Identifier si la vente entre dans la période sensible
Service-Public rappelle que la garantie décennale couvre les dommages apparus dans les dix ans à compter de la réception des travaux de construction. Elle protège le maître d’ouvrage et les propriétaires successifs de la construction. La première question à poser n’est donc pas seulement l’année de livraison commerciale, mais la date exacte de réception des travaux.
Le sujet concerne une construction neuve, mais aussi des travaux d’extension ou de rénovation d’un bâtiment existant lorsque leur importance les fait entrer dans le champ de la garantie décennale. Une maison avec extension, surélévation, véranda fondée, gros travaux de structure ou rénovation lourde peut donc nécessiter le même niveau de dossier qu’une maison neuve.
Réunir la preuve de la réception des travaux
La réception est le point de départ commun des garanties après travaux : garantie de parfait achèvement, garantie de bon fonctionnement et garantie décennale. Service-Public indique que la garantie décennale court pendant dix ans après la réception et que le délai démarre le lendemain de la signature du procès-verbal de réception.
Avant l’annonce ou le compromis, le vendeur doit donc retrouver le procès-verbal de réception, les réserves éventuelles, les levées de réserves et les échanges avec le constructeur ou les entreprises. Cette étape complète l’article Vera consacré à la réception de maison neuve : au moment de vendre, l’objectif n’est plus de réceptionner, mais de prouver clairement ce qui a été réceptionné et à quelle date.
Distinguer les garanties encore utiles
La garantie de parfait achèvement dure un an après la réception et impose à l’entrepreneur de réparer les désordres signalés. La garantie de bon fonctionnement dure deux ans et vise les éléments d’équipement dissociables, comme un ballon d’eau chaude. La garantie décennale, elle, couvre les désordres graves qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination.
Pour un acquéreur, ces délais ne se valent pas. Une maison réceptionnée depuis neuf ans peut encore être dans la période décennale mais plus dans les garanties de un ou deux ans. Une maison réceptionnée depuis onze ans sort en principe du délai décennal, sauf sujet contentieux déjà engagé. Le vendeur doit donc présenter les dates, les lots concernés et les garanties encore mobilisables sans promettre une protection qui serait expirée.
Préparer les attestations décennales des professionnels
Service-Public indique que les constructeurs professionnels doivent souscrire une assurance de responsabilité civile décennale avant le démarrage des travaux. L’attestation d’assurance décennale doit être jointe aux devis et aux factures. Le vendeur a intérêt à regrouper ces pièces par entreprise et par lot de travaux, surtout si plusieurs artisans sont intervenus.
Le dossier doit permettre de vérifier que l’ouverture du chantier entrait dans la période de validité du contrat d’assurance et que les travaux concernés étaient bien déclarés. Cette vérification est importante en cas de dépôt de bilan d’une entreprise : Service-Public précise que la garantie décennale peut être mise en œuvre même si le constructeur dépose le bilan, en s’adressant à l’assureur indiqué sur l’attestation.
Expliquer l’assurance dommages-ouvrage
L’assurance dommages-ouvrage sert à préfinancer, sans recherche préalable de responsabilité, les réparations relevant de la garantie décennale. Service-Public indique qu’elle doit être souscrite avant l’ouverture du chantier par le propriétaire de l’ouvrage, le vendeur, le promoteur immobilier ou le mandataire du propriétaire, pour son compte ou pour celui des propriétaires successifs.
Cette assurance ne remplace pas la décennale des constructeurs : elle avance le traitement du sinistre, puis se retourne contre les constructeurs et leurs assureurs. Sa période prend fin dix ans après la réception des travaux, en même temps que la garantie décennale. Après une vente, Service-Public précise que l’acquéreur, bénéficiaire de l’assurance dommages-ouvrage, déclenche la procédure auprès de l’assureur en cas de sinistre.
Ne pas cacher une absence d’assurance
Service-Public indique qu’en cas de vente d’un logement dans les dix ans suivant sa construction, la mention de l’existence ou de l’absence des assurances obligatoires doit être annexée au contrat de vente. La Chambre des notaires de Paris rappelle aussi que, lorsqu’un immeuble vendu a été construit depuis moins de dix ans ou a fait l’objet de travaux importants sur la structure, l’acte mentionne l’existence ou l’absence d’assurance dommages-ouvrage.
L’absence d’assurance dommages-ouvrage ne se traite donc pas par le silence. Elle peut modifier la perception du risque, la négociation, la demande de documents complémentaires ou les garanties attendues par l’acquéreur. Le vendeur doit prévenir le notaire tôt, fournir les éléments disponibles et éviter toute annonce qui laisserait croire que le dossier d’assurance est complet si ce n’est pas le cas.
Comprendre la responsabilité du vendeur qui a fait construire
Le Code civil assimile à un constructeur toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire. Le même code prévoit la responsabilité de plein droit du constructeur envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage lorsque certains dommages compromettent la solidité ou rendent l’ouvrage impropre à sa destination.
Concrètement, un vendeur particulier qui revend rapidement une maison qu’il a fait construire doit prendre ce sujet au sérieux, même s’il n’est pas professionnel du bâtiment. La bonne stratégie consiste à documenter la construction, les entreprises, les assurances, la réception et les sinistres éventuels, puis à laisser le notaire qualifier précisément les mentions de l’acte.
Construire un dossier vendeur complet
Avant de mettre la maison sur le marché, Vera recommande de préparer : permis de construire ou autorisation de travaux, DAACT, attestation de non-contestation si disponible, procès-verbal de réception, liste des réserves et levées de réserves, contrat CCMI ou contrats d’entreprise, notices, factures, attestations décennales, police dommages-ouvrage, déclaration de sinistre déjà ouverte et échanges d’assureurs.
Cette méthode complète les articles Vera sur la DAACT, le CCMI, la réception de maison neuve et les travaux non déclarés. Un dossier clair ne garantit pas l’absence de négociation, mais il évite qu’un acheteur découvre trop tard une assurance manquante, une réception mal datée ou une garantie impossible à mobiliser.
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Questions fréquentes
Peut-on vendre une maison de moins de dix ans ?
Oui. La vente est possible, mais le vendeur doit préparer les pièces liées à la construction, à la réception, aux garanties et aux assurances, car certaines informations doivent être annexées ou mentionnées dans le contrat de vente.
La garantie décennale suit-elle la maison après la vente ?
Service-Public indique que la garantie décennale protège le maître d’ouvrage et les propriétaires successifs. L’acquéreur peut donc être concerné par les garanties encore en cours, dans la limite des dix ans à compter de la réception des travaux.
Que faire si le vendeur n’a pas souscrit d’assurance dommages-ouvrage ?
L’absence d’assurance doit être signalée au notaire et mentionnée dans le dossier de vente lorsque la maison entre dans la période concernée. Elle ne doit pas être dissimulée, car elle informe l’acquéreur sur la manière dont un sinistre pourrait être traité.
Quels documents demander avant le compromis ?
Il faut demander au minimum la date et le procès-verbal de réception, les réserves et leur levée, les attestations décennales, la police dommages-ouvrage si elle existe, les factures des travaux, la DAACT et les autorisations d’urbanisme liées à la construction ou aux travaux importants.
Sources officielles consultées
- Service-Public - Garantie décennale des constructeurs
- Service-Public - Assurance dommages-ouvrage
- Service-Public - Garanties après la réception des travaux
- Légifrance - Code civil, article 1792
- Légifrance - Code civil, article 1792-1
- Légifrance - Code civil, article 1792-4-1
- Chambre des notaires de Paris - Le rôle du notaire avant la signature
