La location courte durée peut sembler plus rentable qu’une location classique, mais elle dépend beaucoup plus de la commune, du règlement de copropriété et du statut exact du logement. En 2026, un investisseur doit donc vérifier le droit de louer avant de calculer le rendement.
Cet article fait le point au 6 juillet 2026 à partir de sources publiques officielles. L’objectif est concret : distinguer résidence principale et résidence secondaire, comprendre la déclaration de meublé de tourisme, anticiper le changement d’usage, le DPE, la taxe de séjour et les obligations fiscales.
Définir le projet comme meublé de tourisme
Le ministère de la Transition écologique rappelle qu’un meublé de tourisme est un logement meublé à l’usage exclusif d’une clientèle de passage, loué pour une durée limitée, à la journée, à la semaine ou au mois. Ce cadre est différent d’un bail de résidence principale, d’un bail mobilité ou d’une chambre chez l’habitant.
Service-Public précise aussi qu’un même client ne peut pas totaliser plus de 90 jours consécutifs de location par année civile dans le même meublé de tourisme. Avant d’acheter, il faut donc écrire noir sur blanc le scénario réel : clientèle touristique, déplacement professionnel, résidence secondaire mise en location ou exploitation plus régulière.
Vérifier la mairie avant l’offre d’achat
Service-Public indique que la mise en location d’une résidence secondaire en meublé de tourisme nécessite des démarches préalables, notamment une déclaration auprès de la mairie selon la commune. Certaines communes utilisent une déclaration simple, d’autres une déclaration avec enregistrement et numéro à mentionner dans les annonces.
Economie.gouv.fr précise que la procédure d’enregistrement préalable devient obligatoire dans toute la France au plus tard le 20 mai 2026, avec un portail unique, et conseille de se renseigner auprès de la mairie lorsque la démarche est déjà exigée. Pour un investisseur, la bonne méthode est donc de contacter la commune avant l’offre, pas après les travaux.
Anticiper le changement d’usage et le DPE
Dans les communes concernées par la déclaration avec enregistrement, Service-Public décrit une première étape possible : demander une autorisation de changement d’usage pour passer d’un logement à un meublé de tourisme. Selon la commune, cette autorisation peut être temporaire, définitive ou assortie d’une compensation.
Pour les logements proposés pour la première fois en meublé de tourisme et soumis à une autorisation de changement d’usage en France métropolitaine, economie.gouv.fr indique qu’entre le 21 novembre 2024 et le 31 décembre 2033, le DPE doit être classé de A à E. À partir du 1er janvier 2034, il devra être classé de A à D. Ce point peut transformer un achat rentable sur le papier en projet à travaux.
Relire le règlement de copropriété
Pour un appartement, le règlement de copropriété peut limiter ou interdire l’activité. Service-Public indique que les règlements établis depuis le 21 novembre 2024 doivent préciser si les meublés de tourisme sont autorisés ou non, et que certaines clauses d’habitation bourgeoise peuvent interdire les activités professionnelles.
Economie.gouv.fr ajoute que, depuis le 21 novembre 2024, tout copropriétaire qui se déclare en mairie comme loueur de meublé de tourisme doit en informer le syndic. Avant l’achat, il faut donc lire le règlement, les procès-verbaux récents et mesurer le risque de contestation par la copropriété.
Ne pas confondre résidence principale et investissement
Le plafond de location n’est pas le même selon le statut du logement. Economie.gouv.fr rappelle qu’une résidence principale ne peut pas être louée plus de 120 jours par an, ou au-delà d’un plafond municipal plus bas fixé dans la limite de 90 jours. Une résidence principale suppose que le logement soit occupé au moins huit mois par an, sauf exceptions prévues.
Un achat destiné uniquement à la location courte durée n’est donc pas une résidence principale louée ponctuellement. Il faut raisonner comme un projet d’exploitation touristique : autorisations locales, durée d’autorisation, calendrier d’ouverture, taxe de séjour, fiscalité et éventuelle compensation.
Intégrer taxe de séjour et fiscalité dans le rendement
La taxe de séjour est un impôt local institué par certaines communes ou EPCI. Le ministère de l’Économie indique qu’elle concerne notamment les meublés de tourisme, avec des règles de tarif, de collecte, de déclaration et de reversement qui dépendent de la délibération locale.
Sur le plan fiscal, Service-Public rappelle que les revenus d’une location meublée non professionnelle sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Impots.gouv.fr précise que les obligations peuvent inclure une comptabilité conforme et une déclaration de résultat n° 2031 selon le régime applicable. Le rendement doit donc être calculé après charges, impôts, taxe de séjour, vacance, ménage, ameublement et travaux.
Construire une checklist avant d’acheter
Avant de faire une offre, demandez à la mairie si le bien peut être loué en meublé de tourisme, s’il faut un numéro d’enregistrement, un changement d’usage, une compensation ou un DPE minimum. En copropriété, vérifiez le règlement, les décisions récentes et l’information du syndic.
Ensuite seulement, comparez ce projet avec une location meublée longue durée, un permis de louer éventuel ou une rénovation énergétique. La location courte durée peut être pertinente, mais elle doit être validée comme une autorisation locale et fiscale, pas seulement comme une estimation de revenus sur une plateforme.
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FAQ sur le DPE en 2026
Faut-il déclarer un meublé de tourisme en mairie en 2026 ?
Oui, selon la commune et la procédure applicable. Certaines communes demandent une déclaration simple, d’autres une déclaration avec numéro d’enregistrement. La procédure d’enregistrement préalable est appelée à devenir obligatoire partout au plus tard le 20 mai 2026.
Peut-on louer sa résidence principale toute l’année en courte durée ?
Non. Pour une résidence principale, le plafond est de 120 jours par an, ou moins si la commune a fixé un plafond inférieur dans la limite de 90 jours. Un projet d’investissement dédié doit être traité comme un meublé de tourisme hors résidence principale.
Le DPE peut-il bloquer une location courte durée ?
Il peut devenir un point bloquant dans les cas de première mise en location en meublé de tourisme soumis à autorisation de changement d’usage en France métropolitaine : la règle officielle indique un classement A à E jusqu’au 31 décembre 2033, puis A à D à partir de 2034.
La copropriété peut-elle interdire la location touristique ?
Oui, selon le règlement de copropriété et les clauses applicables. Les nouveaux règlements doivent préciser l’autorisation ou l’interdiction de meublé de tourisme, et certaines clauses peuvent empêcher l’activité.
Sources officielles consultées
- Ministère de la Transition écologique - La location touristique meublée
- Economie.gouv.fr - Location meublée de tourisme : règles pour la résidence principale
- Service-Public - Faire de sa résidence secondaire un meublé de tourisme
- Economie.gouv.fr - Taxe de séjour : obligations des hébergeurs
- Service-Public - Impôt sur le revenu : revenus d’une location meublée
- Impots.gouv.fr - Nouveau régime fiscal des locations meublées de tourisme
