La révision annuelle du loyer est un geste courant, mais elle devient risquée lorsqu’elle est appliquée automatiquement, sans relire le bail ni vérifier le dernier indice de référence des loyers. Un bailleur peut perdre une révision oubliée, tandis qu’un locataire peut contester un calcul fondé sur le mauvais trimestre.
Cet article fait le point au 12 août 2026 à partir de sources publiques officielles. Il traite la révision IRL pendant la vie du bail, sans refaire le guide Vera déjà publié sur l’encadrement des loyers avant mise en location, le dépôt de garantie ou le logement décent.
Commencer par la clause de révision du bail
Service-Public et l’ANIL rappellent la même règle de départ : le loyer d’un bail d’habitation peut être révisé une fois par an seulement si une clause du bail le prévoit. Sans clause de révision, le bailleur ne peut pas appliquer une hausse annuelle au motif que l’IRL a progressé.
Il faut donc relire le contrat avant de calculer. Le bail peut indiquer une date de révision, une date anniversaire ou un trimestre de référence. Si la date de l’IRL n’est pas indiquée, Service-Public précise qu’il faut prendre le dernier IRL publié par l’Insee au moment de la signature du bail.
Cette étape se distingue de la fixation initiale du prix. Avant la signature d’un nouveau bail, il faut d’abord appliquer la méthode Vera sur l’ encadrement des loyers , puis seulement prévoir une clause de révision cohérente pour les années suivantes.
Utiliser le bon IRL publié en 2026
L’IRL est publié chaque trimestre par l’Insee. La publication Insee du 10 juillet 2026 indique que l’indice du deuxième trimestre 2026 s’établit à 148,37 en hexagone, avec une évolution annuelle de 1,15 %. L’Insee précise aussi des indices spécifiques : 146,94 pour les collectivités régies par l’article 73 de la Constitution et 146,22 pour la Corse.
L’ANIL confirme que ce dernier indice connu a été publié au Journal officiel du 12 juillet 2026. Ces dates comptent, car un calcul doit utiliser l’indice applicable au trimestre de référence du bail, et non un indice trouvé dans une ancienne quittance ou un tableau non mis à jour.
La prochaine publication Insee annoncée pour l’IRL du troisième trimestre 2026 est prévue le 15 octobre 2026. Un bail dont la date de révision tombe avant cette publication ne doit donc pas anticiper un indice futur.
Appliquer la formule officielle sans raccourci
Service-Public donne la formule de calcul : nouveau loyer égal au loyer mensuel actuel multiplié par l’IRL du trimestre de référence de l’année en cours, puis divisé par l’IRL du même trimestre de l’année précédente. Le résultat doit être arrondi à la deuxième décimale la plus proche.
Exemple pour un logement en hexagone avec un loyer hors charges de 600 euros et un bail dont le trimestre de référence est le deuxième trimestre : le calcul 600 x 148,37 / 146,68 aboutit à 606,91 euros. Ce n’est pas une hausse libre : elle suit le rapport entre les deux indices du même trimestre.
Le calcul doit rester traçable. Conservez le bail, l’ancien loyer hors charges, le trimestre de référence, les deux indices utilisés, la date de demande et la nouvelle quittance. En cas d’erreur, Service-Public indique que le locataire peut contester la révision.
Respecter le délai d’un an
La révision annuelle n’est pas automatique. Service-Public indique que le propriétaire doit informer le locataire, de préférence par lettre recommandée avec avis de réception. L’ANIL précise également que le bailleur dispose d’un an à partir de la date prévue dans le bail pour demander la révision.
La conséquence est importante : la révision ne s’applique pas rétroactivement. Elle prend effet à partir de la demande. Si le délai d’un an est écoulé, la révision non demandée est perdue pour le propriétaire.
Pour éviter les litiges de fin de bail, il faut séparer la révision annuelle du loyer, le paiement des charges et la future restitution du dépôt de garantie . Chaque sujet repose sur ses propres justificatifs.
Vérifier le DPE avant toute hausse
La performance énergétique peut bloquer la révision. Service-Public indique qu’en métropole, la révision du loyer est interdite lorsque le bail est signé, renouvelé ou tacitement reconduit depuis le 24 août 2022 et concerne un logement classé F ou G au DPE. Dans les départements et régions d’outre-mer cités par Service-Public, la règle s’applique aux baux concernés depuis le 1er juillet 2024.
L’ANIL résume la même vigilance : depuis le 24 août 2022, la loi interdit la révision de loyer en cours de bail des logements classés F ou G, avec une application progressive aux baux en cours. Un bailleur doit donc vérifier le DPE avant de préparer son courrier.
Ce contrôle complète le guide Vera sur le DPE 2026 avant vente ou location et celui sur le logement décent . Une hausse mathématiquement correcte peut rester interdite si le logement entre dans le blocage énergétique.
Ne pas mélanger révision, travaux et bail mobilité
La révision IRL n’est pas la seule évolution possible du loyer. Service-Public distingue aussi la majoration exceptionnelle en cas de travaux d’amélioration faits aux frais du propriétaire et la contribution au partage des économies de charges pour certains travaux d’économies d’énergie. Ces mécanismes ont leurs propres conditions et ne remplacent pas la clause IRL.
Pour un logement meublé, les règles de calcul IRL sont proches, mais Service-Public signale un point spécifique : lorsque les charges sont payées au forfait, ce forfait peut être révisé chaque année selon les mêmes règles que la révision du loyer. En bail mobilité, en revanche, le loyer ne doit pas être révisé en cours de bail.
Avant d’acheter un bien destiné à la location, l’investisseur doit donc projeter séparément le loyer initial, la révision annuelle possible, les travaux, le DPE, les charges et les règles locales déjà évoquées dans le guide sur le permis de louer .
Préparer un dossier simple en cas de contestation
Si le locataire conteste le montant révisé, Service-Public recommande d’abord un échange documenté et, en cas de difficulté, un courrier recommandé décrivant précisément les faits avec les pièces utiles : bail, quittances, textes applicables et calcul retenu.
Pour un litige inférieur ou égal à 5 000 euros, Service-Public indique qu’une démarche amiable est obligatoire avant une éventuelle saisine du juge : commission départementale de conciliation, conciliateur de justice ou médiateur civil. Le délai pour saisir le juge est de trois ans à partir de la date de révision du loyer contestée.
Le meilleur dossier est donc court et vérifiable : clause du bail, date de révision, indice Insee, ancien loyer, nouveau loyer, date de notification et preuve d’envoi. Cela permet de corriger vite une erreur ou de défendre une révision conforme.
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Questions fréquentes
Un bailleur peut-il réviser le loyer sans clause dans le bail ?
Non. Service-Public et l’ANIL indiquent que la révision annuelle n’est possible qu’une fois par an si une clause du bail la prévoit. Sans clause, le loyer ne peut pas être révisé avec l’IRL.
Quel est le dernier IRL connu au 12 août 2026 ?
Le dernier IRL connu est celui du deuxième trimestre 2026, publié par l’Insee le 10 juillet 2026 et au Journal officiel le 12 juillet 2026. Il est de 148,37 en hexagone, 146,94 dans les collectivités régies par l’article 73 et 146,22 en Corse.
Quelle formule utiliser pour réviser un loyer avec l’IRL ?
La formule officielle est : loyer actuel x IRL du trimestre de référence de l’année en cours / IRL du même trimestre de l’année précédente, avec un résultat arrondi à la deuxième décimale.
La révision de loyer peut-elle être rétroactive ?
Non. Service-Public indique que la révision s’applique à partir de la demande. Si le bailleur ne la demande pas dans l’année suivant la date de révision prévue, la révision non appliquée est perdue.
Peut-on réviser le loyer d’un logement classé F ou G ?
Service-Public et l’ANIL indiquent que la révision de loyer en cours de bail est interdite pour les logements classés F ou G dans les conditions d’application prévues par les textes, notamment depuis le 24 août 2022 en métropole pour les baux concernés.
Le loyer d’un bail mobilité peut-il être révisé ?
Non. Service-Public précise que lorsque le logement est loué avec un bail mobilité, le loyer ne doit pas être révisé en cours de bail.
Sources officielles consultées
- Service-Public - Augmentation et révision du loyer en cours de bail d’habitation
- Insee - IRL du deuxième trimestre 2026
- ANIL - Modalités de révision du loyer en cours de bail
- ANIL - Tableau de l’IRL
- Service-Public - Calculer la révision du loyer
- Service-Public - Loyer sous-évalué au renouvellement du bail
