Un loyer inférieur au marché peut peser sur la rentabilité d’un investissement locatif, mais il ne donne pas au bailleur le droit d’augmenter librement le prix au prochain anniversaire du bail. La réévaluation se traite au renouvellement du contrat, avec des preuves, un calendrier et une procédure précise.
Cet article fait le point au 27 août 2026 à partir de sources officielles. Il ne refait pas les guides Vera sur la révision annuelle IRL, l’encadrement des loyers ou le bail mobilité : l’angle est la méthode à suivre lorsqu’un loyer est manifestement sous-évalué avant le renouvellement du bail.
Vérifier que le sujet est bien le renouvellement du bail
Service-Public présente la réévaluation du loyer sous-évalué comme une démarche liée au renouvellement du bail lorsque le logement constitue la résidence principale du locataire. Ce n’est donc pas une hausse décidée en cours de bail parce que le marché a bougé ou parce que les charges augmentent.
Le point de départ est la date de fin du bail en cours. Tant que le contrat continue normalement, le bailleur doit distinguer ce sujet de la révision annuelle prévue par une clause IRL et des éventuelles régularisations de charges. Mélanger ces mécanismes fragilise le dossier et crée un conflit évitable.
Si le problème est seulement l’indexation annuelle, il faut reprendre le guide Vera sur la révision de loyer IRL . La réévaluation pour loyer sous-évalué suppose un bail arrivant à échéance et une comparaison solide avec le voisinage.
Prouver la sous-évaluation avec des références comparables
La sous-évaluation ne se démontre pas avec trois captures d’annonces récentes. Service-Public et l’ANIL demandent une comparaison avec des loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables, situés dans le même groupe d’immeubles ou dans un groupe similaire de la même zone géographique.
Le bailleur doit réunir au moins trois références précises, ou au moins six références dans les communes appartenant à une agglomération de plus d’un million d’habitants. Ces références doivent être représentatives et porter à la fois sur des baux récents et sur des baux conclus depuis plus de trois ans.
Chaque référence doit être exploitable : rue, indication partielle de l’immeuble, époque et qualité de construction, étage, ascenseur éventuel, surface habitable, nombre de pièces, annexes, équipement, période de construction, occupation des lieux depuis au moins trois ans et loyer mensuel hors charges effectivement exigé.
Contrôler la zone tendue avant de calculer la hausse
La procédure varie selon que le logement est situé ou non en zone tendue. Service-Public met en avant un simulateur pour vérifier la commune, et economie.gouv.fr rappelle que l’encadrement de l’évolution des loyers limite les hausses entre deux locations ou au renouvellement du bail dans les zones concernées.
Service-Public indique que le décret du 20 juillet 2026 reconduit le plafonnement des hausses en zone tendue du 1er août 2026 au 31 juillet 2027 pour les logements loués vides ou meublés. L’ANIL précise que ces dispositions concernent les contrats conclus ou renouvelés sur cette période.
Dans certaines communes, il faut aussi articuler cette règle avec l’encadrement du niveau des loyers. Le guide Vera sur l’ encadrement des loyers reste utile pour vérifier le loyer de référence majoré avant de notifier une proposition.
Ne pas ignorer le blocage des logements classés F ou G
En 2026, un logement classé F ou G au DPE ne peut pas servir de support à une hausse de loyer manifestement sous-évalué dans les conditions rappelées par Service-Public. La fiche indique cette interdiction depuis le 1er juillet 2024, avec un calendrier antérieur spécifique pour la métropole.
Ce contrôle doit être fait avant tout calcul. Si le DPE bloque la hausse, le bailleur ne doit pas essayer de contourner la règle par une autre formulation dans le courrier de renouvellement. Il doit plutôt travailler le plan de rénovation, la décence et la stratégie locative.
La bonne méthode consiste à relire le DPE, puis à rapprocher ce dossier des guides Vera sur le DPE vente ou location et sur la rénovation énergétique si la performance du logement empêche toute hausse.
Calculer sans confondre marché, travaux et plafond
En zone tendue, Service-Public indique que l’augmentation proposée ne doit pas dépasser la plus élevée de deux limites : 50 % de l’écart entre le loyer de marché comparable et le dernier loyer appliqué, ou une majoration annuelle égale à 15 % du coût réel de certains travaux d’amélioration ou de mise aux normes réalisés depuis le dernier renouvellement, lorsque ces travaux atteignent au moins le montant de la dernière année de loyer.
Ce calcul ne remplace pas les références de marché. Les travaux peuvent ouvrir une limite de calcul, mais il faut conserver les factures, vérifier la nature des travaux et éviter de présenter des dépenses d’entretien courant comme des améliorations ou une mise aux normes.
Hors zone tendue, le raisonnement reste fondé sur la sous-évaluation démontrée et sur l’accord ou la décision judiciaire. Dans tous les cas, le bailleur doit préparer un tableau clair avec le loyer actuel hors charges, les références retenues, le nouveau loyer proposé, les justificatifs et l’étalement éventuel.
Notifier le locataire au moins six mois avant la fin du bail
La proposition doit être adressée au locataire au moins six mois avant la fin du bail. Service-Public précise que le délai court à partir de la réception de la lettre recommandée, de la signification par commissaire de justice ou de la remise en main propre contre récépissé ou émargement.
Le contenu du courrier est aussi encadré. La proposition doit reproduire le texte intégral de l’article 17-2 I de la loi du 6 juillet 1989, indiquer le montant du nouveau loyer proposé et joindre la liste des références utilisées. Une proposition incomplète peut être contestée.
Le bailleur ne peut pas utiliser cette proposition pour mettre le locataire sous pression. Service-Public rappelle que lorsqu’il propose un renouvellement avec loyer réévalué, il n’a pas le droit de donner congé au locataire pour la même échéance du bail.
Anticiper la réponse du locataire, la CDC et le juge
Le locataire peut accepter ou refuser. Service-Public indique que l’accord écrit doit parvenir au bailleur au plus tard quatre mois avant la fin du bail, et que l’absence de réponse vaut refus. En cas de refus, la hausse proposée ne peut pas être appliquée automatiquement au renouvellement.
Si le locataire refuse ou ne répond pas dans ce délai, le bailleur ou le locataire doit saisir la commission départementale de conciliation pour tenter de trouver un accord. La CDC dispose de deux mois pour rendre son avis, et cette étape est indispensable avant une saisine du juge si le désaccord persiste.
Le calendrier reste strict jusqu’au bout. Si aucun accord n’est trouvé, le juge des contentieux de la protection doit être saisi avant l’échéance du bail. À défaut, le bail est reconduit aux conditions antérieures de loyer, éventuellement révisé selon l’IRL si cette révision est possible.
Appliquer la hausse progressivement lorsque le dossier aboutit
Même lorsque la réévaluation est acceptée ou fixée par le juge, le nouveau loyer n’est pas toujours appliqué d’un seul coup. Pour un logement vide, Service-Public prévoit une application progressive par tiers annuel ou par sixième annuel selon la durée du nouveau bail et le niveau de hausse.
Pour un logement meublé, la hausse s’applique au contrat renouvelé, mais si elle dépasse 10 % du loyer initial, elle s’applique par tiers annuel au contrat renouvelé et lors des renouvellements ultérieurs. Le bail mobilité doit être écarté de cette logique, car il ne peut pas être renouvelé.
Avant de publier un rendement actualisé, l’investisseur doit donc intégrer le rythme réel d’application, les charges récupérables, la taxe foncière et le risque de désaccord. Cette analyse complète les guides Vera sur les charges récupérables et sur le bail mobilité .
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Questions fréquentes
Peut-on réévaluer un loyer sous-évalué à tout moment ?
Non. La réévaluation du loyer manifestement sous-évalué se traite au moment du renouvellement du bail, sous conditions. En cours de bail, il faut distinguer ce mécanisme de la révision annuelle IRL éventuellement prévue au contrat.
Combien de références de loyers faut-il fournir ?
Service-Public et l’ANIL indiquent qu’il faut au moins trois références précises, ou au moins six références dans les communes faisant partie d’une agglomération de plus d’un million d’habitants.
Quel délai respecter pour proposer le nouveau loyer ?
La proposition doit être adressée au locataire au moins six mois avant la fin du bail, par lettre recommandée avec avis de réception, acte de commissaire de justice ou remise en main propre contre récépissé ou émargement.
Que se passe-t-il si le locataire ne répond pas ?
L’absence de réponse au plus tard quatre mois avant la fin du bail vaut refus. Le bailleur ou le locataire doit alors saisir la commission départementale de conciliation avant une éventuelle saisine du juge.
Un logement classé F ou G peut-il faire l’objet d’une hausse pour loyer sous-évalué ?
Non en 2026 dans les conditions rappelées par Service-Public : lorsque le bail concerne un logement classé F ou G, il est interdit d’augmenter le loyer manifestement sous-évalué.
Le bailleur peut-il donner congé au locataire en même temps ?
Non. Service-Public rappelle que lorsqu’un bailleur propose un renouvellement avec loyer réévalué, il n’a pas le droit de donner congé au locataire pour la même échéance du bail.
Sources officielles consultées
- Service-Public - Loyer sous-évalué : hausse au renouvellement du bail
- ANIL - Réévaluation du loyer au renouvellement du bail
- Economie.gouv.fr - Location en zone tendue et encadrement des loyers
- Service-Public - Encadrement des loyers prolongé jusqu’au 31 juillet 2027
- ANIL - Encadrement de l’évolution des loyers en zones tendues à compter du 1er août 2026
- Légifrance - Loi du 6 juillet 1989, article 17-2
