Le dépôt de garantie est souvent payé vite, puis redécouvert à la sortie du logement. Pourtant, il mérite d’être cadré dès la signature du bail : montant, preuve de versement, état des lieux, charges, réparations et nouvelle adresse du locataire.
Cet article fait le point au 10 août 2026 à partir de sources publiques officielles. Il traite la restitution du dépôt de garantie dans un bail d’habitation, sans refaire les guides Vera déjà publiés sur le permis de louer, le logement décent, l’encadrement des loyers ou la vente d’un logement loué.
Distinguer dépôt de garantie et caution
Service-Public rappelle que le dépôt de garantie est une somme encaissée par le propriétaire ou l’agence à la signature du bail. Elle sert à couvrir d’éventuels manquements du locataire, comme des loyers ou charges impayés, des réparations locatives non faites ou des dégradations imputables au locataire.
Il ne faut pas le confondre avec la caution locative. Dans le langage courant, beaucoup de personnes parlent de caution pour désigner l’argent versé au départ, alors que la caution est normalement la personne ou l’organisme qui s’engage à payer les dettes locatives si le locataire ne le fait pas.
Pour un bailleur, cette distinction évite de mélanger trois sujets différents : la solvabilité du candidat, le loyer à fixer et la somme conservée temporairement pour sécuriser la fin du bail.
Vérifier le montant autorisé selon le bail
Pour un logement vide loué comme résidence principale, Service-Public indique que le dépôt de garantie ne doit pas dépasser un mois de loyer hors charges lorsque le loyer est payé d’avance chaque mois ou tous les deux mois. Il doit être prévu dans le bail et ne peut pas être augmenté en cours de bail ou lors du renouvellement.
Pour un logement meublé, le plafond indiqué par Service-Public est de deux mois de loyer hors charges lorsque le loyer est payé d’avance chaque mois ou tous les deux mois. Là aussi, le montant doit être écrit dans le bail et ne peut pas être relevé pendant la relation locative.
Le bail mobilité a une règle spécifique : le propriétaire ne peut pas réclamer de dépôt de garantie. Lorsque le loyer est payable d’avance chaque trimestre, Service-Public précise également que le dépôt de garantie est interdit.
Garder une preuve du versement
Le dépôt de garantie se verse à la signature du bail lorsque le propriétaire peut l’exiger. Service-Public précise que si le locataire paie en espèces, il peut demander un reçu prouvant que la somme remise correspond bien au dépôt de garantie.
Cette preuve est utile au départ du logement, surtout si la gestion change en cours de bail. Service-Public indique que si le logement est vendu ou cédé pendant la location, le nouveau propriétaire doit restituer le dépôt de garantie au locataire. En cas de changement d’agence, la restitution relève de la nouvelle agence.
Côté bailleur, le bon dossier contient le bail signé, la preuve d’encaissement, les états des lieux, les échanges sur les travaux ou impayés, et les coordonnées de sortie du locataire. Côté locataire, il faut conserver le bail, le reçu ou la trace bancaire, les photos datées et les courriers importants.
Préparer les états des lieux pour éviter le litige
La restitution dépend d’abord de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie. Si le document d’entrée est absent par refus du propriétaire malgré mise en demeure, Service-Public précise que le bailleur devra prouver en fin de bail qu’il avait remis le logement en bon état d’usage.
Lorsque l’état des lieux d’entrée n’a pas été fait par refus du locataire ou par négligence commune, le locataire est en principe considéré comme ayant reçu le logement en bon état de réparations locatives, sauf preuve contraire. Les photos, constats et échanges écrits peuvent donc devenir décisifs.
Ce point rejoint les vérifications à faire avant toute mise en location : un logement conforme, sécurisé et correctement documenté limite les discussions futures sur la décence du logement , les réparations et la retenue éventuelle.
Encadrer les retenues avec des justificatifs
Service-Public indique que le propriétaire peut déduire du dépôt de garantie les frais assumés à cause des manquements du locataire. Les exemples cités couvrent notamment les loyers ou charges impayés, l’indemnité d’occupation, les dégradations et les travaux locatifs non faits.
La retenue doit être justifiée. Les sources officielles mentionnent notamment les états des lieux d’entrée et de sortie, les photos, un constat de commissaire de justice, des factures, des devis ou une réclamation de loyers impayés restée sans réponse.
La vétusté ne doit pas être confondue avec une dégradation. Service-Public rappelle que les dommages liés à la vétusté sont à la charge du propriétaire, même si la réparation figure dans la liste des réparations locatives. Une grille de vétusté peut aider à objectiver le partage.
Calculer le délai de restitution
Lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, le dépôt de garantie doit être rendu dans un délai maximal d’un mois. Le délai court à partir de la remise des clés au propriétaire ou à son mandataire, en main propre ou par lettre recommandée avec avis de réception.
Lorsque l’état des lieux de sortie fait apparaître des différences imputables au locataire, le délai maximal passe à deux mois. L’ANIL rappelle la même logique pour une location vide : deux mois en cas de dégradations causées par le locataire et nécessité de justifier les sommes retenues par devis ou facture.
Pour un logement en copropriété avec charges payées par provisions, Service-Public indique que le propriétaire peut conserver une provision jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble. Cette provision doit être justifiée et ne doit pas dépasser 20 % du dépôt de garantie.
Ne pas utiliser le dépôt pour le dernier loyer
Service-Public répond clairement à une erreur fréquente : le locataire ne peut pas payer son dernier mois de loyer en le déduisant du dépôt de garantie. Le loyer et les charges restent dus jusqu’à la fin du bail.
Si le locataire retient lui-même le dernier loyer, le bailleur peut refuser la quittance, engager une saisie conservatoire du montant dû ou demander au juge une condamnation au paiement du loyer impayé et de dommages et intérêts.
La meilleure méthode consiste à séparer les sujets : paiement du loyer jusqu’au terme, remise des clés, état des lieux, puis restitution ou retenue motivée. Les justificatifs techniques, comme une attestation d’ entretien annuel de chaudière , doivent être traités dans ce cadre et non par compensation improvisée.
Réagir en cas de restitution tardive
Lorsque le dépôt de garantie n’est pas rendu dans le délai prévu, Service-Public indique que le locataire doit mettre en demeure le propriétaire ou l’agence de le restituer, en général par lettre recommandée avec avis de réception.
Le dépôt restant dû est majoré de 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé. Cette pénalité ne s’applique pas si le retard vient du fait que le locataire n’a pas transmis sa nouvelle adresse lors de la remise des clés.
Si le désaccord persiste, la démarche dépend du montant en jeu. Pour une somme inférieure à 5 000 euros, Service-Public indique qu’une démarche amiable avec conciliateur de justice, commission départementale de conciliation ou médiateur civil est obligatoire avant une éventuelle saisine du juge. Le délai pour saisir le juge est de trois ans à partir du jour où le dépôt aurait dû être rendu.
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Questions fréquentes
Quel est le dépôt de garantie maximal en location vide en 2026 ?
Pour un logement vide loué comme résidence principale, Service-Public indique un plafond d’un mois de loyer hors charges lorsque le loyer est payé d’avance chaque mois ou tous les deux mois.
Quel est le dépôt de garantie maximal en location meublée ?
Pour une location meublée, Service-Public indique un plafond de deux mois de loyer hors charges lorsque le loyer est payé d’avance chaque mois ou tous les deux mois. Le bail mobilité fait exception : aucun dépôt de garantie ne peut être réclamé.
Le bailleur peut-il garder une partie du dépôt de garantie ?
Oui, mais la retenue doit correspondre à des sommes dues ou à des dégradations imputables au locataire, et elle doit être justifiée par des éléments comme états des lieux, photos, devis, factures ou réclamation de loyers impayés.
Quel est le délai pour rendre le dépôt de garantie ?
Le délai maximal est d’un mois si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, et de deux mois si des différences imputables au locataire justifient des retenues.
Le locataire peut-il déduire le dépôt du dernier loyer ?
Non. Service-Public indique que le locataire doit payer le loyer et les charges jusqu’à la fin du bail. Déduire le dépôt de garantie du dernier loyer est illégal.
Quelle pénalité s’applique en cas de retard ?
Le dépôt restant dû est majoré de 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé, sauf si le retard vient de l’absence de transmission de la nouvelle adresse du locataire.
Sources officielles consultées
- Service-Public - Dépôt de garantie dans un bail d’habitation
- Service-Public - Le locataire peut-il payer le dernier mois de loyer avec le dépôt de garantie ?
- Service-Public - Demande de remboursement de dépôt de garantie non restitué
- Service-Public - Qui est responsable des dégradations dans un logement ?
- ANIL - Location vide : fin du bail et dépôt de garantie
