Reprendre un logement loué pour y habiter, y loger un proche ou mettre fin au bail à son échéance ne se traite pas comme une simple demande de départ. En 2026, le congé du bailleur reste encadré par des conditions strictes : motif autorisé, délai reçu à temps, destinataires exacts, mentions obligatoires et protection éventuelle du locataire.
Cet article fait le point au 7 septembre 2026 à partir de sources publiques officielles. Il ne refait pas les guides Vera sur le préavis donné par le locataire, la vente d’un logement loué ou le dépôt de garantie : l’angle est la méthode du propriétaire qui envisage un congé pour reprise sans déclencher un préavis invalide ou contestable.
Partir de la bonne échéance du bail
Service-Public rappelle qu’en location vide, le propriétaire ne peut en général donner congé que pour la date d’échéance du bail. Le congé doit reposer sur un des motifs admis : vendre le logement, le reprendre pour l’habiter ou loger un proche, ou invoquer un motif légitime et sérieux.
Le point sensible n’est donc pas seulement la volonté du propriétaire. Il faut relire la date de prise d’effet du bail, la durée initiale, les renouvellements, les éventuels avenants et le type exact de location avant de calculer le calendrier.
Ce raisonnement est différent du préavis du locataire , qui peut être donné à tout moment sous conditions de délai. Côté bailleur, l’échéance contractuelle reste centrale.
Vérifier que la reprise est juridiquement possible
Pour une reprise en location vide, Service-Public indique que le propriétaire personne physique peut reprendre le logement pour en faire sa résidence principale ou pour y loger certains proches. La reprise peut aussi concerner une SCI familiale constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, pour qu’un associé occupe le logement à titre de résidence principale.
Lorsque le logement est en indivision, la situation doit être clarifiée avant l’envoi. Service-Public distingue notamment l’usufruitier et l’indivision sans usufruit, où l’accord préalable des autres indivisaires est nécessaire pour donner congé.
La lettre ne doit pas rester vague. Elle doit préciser le motif, le nom et l’adresse du bénéficiaire de la reprise, le lien de parenté lorsqu’il existe, et une indication justifiant le caractère réel et sérieux de la reprise.
Ne pas confondre reprise, vente et motif légitime
Le congé pour reprise sert à récupérer le logement pour une occupation comme résidence principale. Le congé pour vendre poursuit un autre objectif : vendre le logement libre. En location vide, Service-Public précise que le congé pour vendre vaut offre de vente au locataire pendant les deux premiers mois du préavis.
Si le projet est d’abord une cession, relisez le guide Vera sur la vente d’un logement loué , car le droit de préemption, la vente occupée et le calendrier de l’acte peuvent modifier toute la stratégie.
Le motif légitime et sérieux doit rester documenté. Service-Public cite des exemples comme des retards répétés de paiement, des troubles de voisinage, l’absence d’attestation d’assurance habitation ou certains gros travaux. Si le locataire conteste, le propriétaire doit pouvoir prouver le bien-fondé du congé.
Respecter un délai reçu à temps
En location vide, le congé doit parvenir au locataire au moins six mois avant l’échéance du bail. Ce n’est pas la date d’envoi qui sécurise le dossier, mais la réception effective par le locataire.
Lorsque le logement a été acheté déjà occupé, Service-Public prévoit des règles particulières selon que l’échéance du bail intervient rapidement ou non après l’achat. Avant d’envoyer un courrier, le nouveau propriétaire doit donc vérifier la date de l’acte authentique et la prochaine échéance du bail.
En location meublée, Service-Public confirme aussi que le bailleur ne peut donner congé qu’à l’échéance du bail et pour un motif autorisé, mais les effets diffèrent notamment sur le droit de préemption en cas de vente. Il ne faut pas recopier une lettre de location vide pour un meublé sans adaptation.
Envoyer la lettre aux bonnes personnes
Service-Public indique que la lettre de congé doit être adressée à tous les signataires du bail. Des cas particuliers existent pour les époux et partenaires de Pacs lorsque le bailleur a été informé de la situation ou lorsque les partenaires ont demandé conjointement à figurer au bail.
Le mode d’envoi doit aussi être valable : lettre recommandée avec avis de réception, acte de commissaire de justice ou remise en main propre contre émargement ou récépissé signé. Un simple email ne rend pas le congé valable, même si le destinataire répond.
L’ANIL rappelle également que, pour un congé de reprise ou de vente dans une location vide soumise à la loi de 1989, une notice d’information doit être jointe. Elle présente notamment les obligations du bailleur, les recours et les voies d’indemnisation du locataire.
Identifier un locataire protégé avant l’envoi
La protection du locataire est une vérification prioritaire, pas une question à découvrir après contestation. L’ANIL rappelle que la notice vise notamment les cas où le locataire est âgé de plus de 65 ans et dispose de ressources inférieures à un plafond, sauf exceptions liées à la situation du bailleur.
Dans certains cas, le bail se renouvelle automatiquement si le congé ne respecte pas la protection applicable ou si une solution de relogement adaptée devait être proposée. Le bon réflexe consiste à vérifier l’âge, les ressources, la composition du bail et les exceptions avant toute notification.
Si le logement est conventionné avec l’Anah, le sujet devient encore plus spécifique. Service-Public distingue les conventions à loyer très social, social ou intermédiaire. Le guide Vera sur Loc’Avantages aide à replacer cette contrainte dans une stratégie locative plus large.
Organiser la sortie sans créer un second litige
Pendant le préavis donné par le bailleur, l’ANIL indique que le locataire peut quitter le logement à tout moment et que le loyer est dû jusqu’à son départ. Il faut donc préparer un calcul proratisé, la remise des clés et la clôture des charges.
Les visites pour vendre ou relouer ne sont pas illimitées. Service-Public précise qu’une clause du bail peut prévoir un droit de visite, mais les jours et horaires doivent être convenus et les visites ne peuvent pas avoir lieu un dimanche, un jour férié ou plus de deux heures un jour ouvrable.
Le départ doit ensuite rester documenté : relevés de compteurs, clés, réparations locatives et état des lieux de sortie . Un congé valable ne suffit pas à régler seul la restitution du dépôt de garantie .
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Questions fréquentes
Un propriétaire peut-il donner congé à son locataire quand il veut ?
Non. En location vide comme en location meublée, Service-Public indique que le bailleur ne peut en général donner congé que pour l’échéance du bail et pour un motif autorisé.
Quel délai respecter pour un congé bailleur en location vide ?
Le congé doit parvenir au locataire au moins six mois avant l’échéance du bail. Un courrier reçu trop tard rend le congé invalide pour cette échéance.
Qui peut bénéficier d’une reprise du logement ?
La reprise peut viser le propriétaire lui-même ou certains proches pour en faire leur résidence principale. La lettre doit identifier le bénéficiaire, son adresse, le lien de parenté et le caractère réel et sérieux de la reprise.
Un simple email suffit-il pour donner congé au locataire ?
Non. Service-Public précise qu’un simple email ne suffit pas. Le congé doit être notifié par un mode valable, comme une LRAR, un acte de commissaire de justice ou une remise en main propre contre récépissé.
Que se passe-t-il si le locataire est protégé ?
Selon la situation, le bail peut se renouveler automatiquement ou une solution de relogement adaptée peut être nécessaire. Il faut vérifier l’âge, les ressources, le type de bail et les exceptions applicables avant l’envoi.
