Un état des lieux trop rapide peut coûter cher. À l’entrée, il fixe la photographie du logement remis au locataire. À la sortie, il sert de comparaison pour distinguer l’usure normale, les réparations locatives et les dégradations qui peuvent justifier une retenue.
Cet article fait le point au 13 août 2026 à partir de sources publiques officielles. Il traite l’état des lieux comme méthode d’inspection à l’entrée et à la sortie du bail, sans refaire les guides Vera déjà publiés sur le dépôt de garantie, le logement décent, les diagnostics ou l’encadrement des loyers.
Faire l’état des lieux au bon moment
Service-Public distingue deux étapes : l’état des lieux d’entrée est établi lors de la remise des clés, et l’état des lieux de sortie lorsque le locataire quitte définitivement le logement et rend les clés. L’ANIL insiste aussi sur cette logique de comparaison entre l’arrivée et le départ.
Le logement doit être visité dans de bonnes conditions d’éclairage. Pour un état des lieux de sortie fiable, l’ANIL recommande que le logement soit vidé des affaires du locataire afin de vérifier les pièces, les annexes et les équipements sans obstacle.
Cette vérification ne remplace pas les contrôles de mise en location. Avant la signature, le bailleur doit déjà avoir traité la décence du logement et les diagnostics nécessaires.
Utiliser un document comparable
Le décret du 30 mars 2016 prévoit que la forme du document doit permettre de comparer l’état constaté à l’entrée et à la sortie. Les parties peuvent utiliser un document unique avec deux colonnes ou deux documents distincts ayant une présentation similaire.
Cette comparabilité est le cœur du dossier. Si l’entrée mentionne seulement “bon état” partout, la sortie devient difficile à exploiter. Il faut décrire pièce par pièce les sols, murs, plafonds, portes, fenêtres, sanitaires, équipements, annexes, clés remises et éventuels défauts visibles.
Le document peut être établi sur papier ou sous forme électronique. Dans tous les cas, il doit être daté, signé par les parties ou leurs mandataires, et remis à chacune d’elles.
Ne pas oublier les mentions obligatoires
Le décret liste les informations minimales : type d’état des lieux, date, localisation du logement, identité des parties, coordonnées du bailleur, personnes mandatées le cas échéant, relevés de compteurs individuels d’eau ou d’énergie, détail des clés et description précise de chaque pièce.
À la sortie, le document doit aussi permettre de rapprocher les constats de l’entrée. Il faut donc reprendre les mêmes pièces, les mêmes équipements et les mêmes annexes : cave, parking, balcon, terrasse, jardin privatif ou mobilier si le bail est meublé.
Lorsque le logement comporte des installations anciennes, l’état des lieux ne remplace pas les diagnostics obligatoires, par exemple le diagnostic électrique ou le diagnostic gaz lorsqu’ils sont requis.
Comprendre les frais facturables
Lorsque l’état des lieux est réalisé directement entre le bailleur et le locataire, l’ANIL indique qu’il est gratuit. Si un professionnel intervient pour l’état des lieux d’entrée, une part peut être demandée au locataire, mais elle ne peut pas dépasser le plafond réglementaire et ne peut pas être supérieure à la part du bailleur.
Service-Public précise de son côté que l’état des lieux de sortie amiable ne peut pas être facturé au locataire. En cas de désaccord ou d’impossibilité d’établir le document amiablement, un commissaire de justice peut intervenir, avec des règles de convocation et de partage des frais.
Avant de signer un mandat de gestion, le bailleur doit donc distinguer les frais de mise en location, les honoraires de gestion courante et les frais éventuellement liés à l’état des lieux. Cette lecture évite les confusions au moment de restituer le dépôt de garantie.
Compléter l’entrée dans les délais
Service-Public indique que le locataire peut demander à compléter l’état des lieux d’entrée dans les dix jours calendaires suivant sa réalisation. Cette possibilité vise les défauts constatés après l’installation : prise défectueuse, trace masquée par un meuble, serrure difficile ou équipement non testé le jour de la remise des clés.
Pour les éléments de chauffage, la demande peut être faite pendant le premier mois de la période de chauffe. C’est utile lorsque le radiateur, la chaudière ou le chauffage collectif ne peut pas être testé correctement lors de l’entrée dans les lieux.
Cette étape doit rester écrite et datée. Elle complète le dossier locatif, au même titre que les preuves utiles pour une future restitution du dépôt de garantie .
Séparer dégradation et vétusté
Le décret du 30 mars 2016 encadre aussi la prise en compte de la vétusté. Il la définit comme l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et équipements du logement.
La différence est pratique : une peinture légèrement passée après plusieurs années n’a pas le même traitement qu’un mur percé, une porte cassée ou un équipement manquant. L’état des lieux de sortie doit donc décrire les faits sans transformer automatiquement chaque trace en retenue.
Les parties peuvent se référer à une grille de vétusté choisie dans les conditions prévues par les textes. Même lorsqu’une grille existe, les photos datées, les factures, l’état d’entrée et les échanges écrits restent utiles pour objectiver la discussion.
Préparer la sortie avant le dernier jour
La sortie est plus simple si elle est préparée avant la remise définitive des clés. Le locataire peut reboucher proprement les petits trous, nettoyer les équipements, remplacer les ampoules manquantes, réunir les notices et vérifier les annexes. Le bailleur ou son mandataire peut rappeler les points qui seront inspectés sans dresser un état des lieux de sortie anticipé.
Le jour de la sortie, il faut relever les compteurs, vérifier les clés, comparer pièce par pièce avec l’entrée et noter les désaccords éventuels. Une mention vague comme “logement sale” ou “mauvais état” est moins solide qu’une description précise et localisée.
Pour un investissement locatif, cette rigueur complète les autres règles de gestion déjà traitées par Vera, notamment l’ encadrement des loyers et la révision IRL en cours de bail .
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Questions fréquentes
Quand faut-il faire l’état des lieux d’entrée ?
Il doit être établi lors de la remise des clés au locataire, dans de bonnes conditions d’éclairage, avec un logement contenant les éléments prévus au bail.
Quand faut-il faire l’état des lieux de sortie ?
Il est réalisé lorsque le locataire quitte définitivement le logement et restitue les clés. L’ANIL recommande que le logement soit vidé pour permettre une comparaison fiable.
Peut-on modifier l’état des lieux d’entrée après signature ?
Oui. Service-Public indique que le locataire peut demander un complément dans les dix jours calendaires suivant l’état des lieux d’entrée. Pour les éléments de chauffage, la demande peut être faite pendant le premier mois de la période de chauffe.
L’état des lieux amiable est-il payant ?
Lorsqu’il est réalisé directement entre bailleur et locataire, l’ANIL indique qu’il est gratuit. Des frais peuvent exister si un professionnel intervient à l’entrée, dans les limites applicables à la part du locataire.
L’état des lieux de sortie peut-il être facturé au locataire ?
Service-Public indique que l’état des lieux de sortie amiable ne peut pas être facturé au locataire. En cas de recours à un commissaire de justice, des règles spécifiques de frais s’appliquent.
La vétusté peut-elle justifier une retenue sur le dépôt de garantie ?
La vétusté correspond à l’usure normale liée au temps ou à l’usage normal du logement. Elle doit être distinguée des dégradations imputables au locataire avant toute retenue.
Sources officielles consultées
- Service-Public - État des lieux d’entrée dans un bail d’habitation
- Service-Public - État des lieux de sortie pour un bail d’habitation
- ANIL - Modalités et coût d’un état des lieux d’entrée et sortie
- Légifrance - Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016
- Légifrance - Article 2 du décret sur les mentions de l’état des lieux
