Le décès d’un locataire ne signifie pas toujours que le bail d’un logement vide prend fin. La loi prévoit le transfert du contrat à certains proches, tandis qu’à défaut de bénéficiaire remplissant les conditions, le bail est résilié de plein droit.
Ce guide, vérifié le 8 novembre 2026, aide les proches et le bailleur à organiser les premières vérifications. Il concerne le bail d’habitation vide régi par la loi du 6 juillet 1989 et ne tranche pas une succession, un litige ou le cas particulier d’un logement meublé.
Commencer par identifier le bail et les titulaires
Rassemblez le bail, ses avenants, les dernières quittances et les coordonnées du bailleur ou du gestionnaire. Vérifiez qui a signé, si le logement était la résidence principale et si le contrat relève bien de la location vide. Ces éléments évitent de traiter trop vite la situation comme une simple succession de meubles ou de dettes.
Le mécanisme décrit par l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 concerne les logements vides. Pour un logement meublé constituant la résidence principale, le régime applicable doit être relu dans le contrat et avec un professionnel : l’article 14 ne figure pas parmi les dispositions rendues applicables par l’article 25-3 de cette loi.
Distinguer cotitularité et transfert du bail
Lorsque le logement servait effectivement d’habitation aux époux, le droit au bail est réputé appartenir aux deux époux, même si un seul a signé. Au décès, le conjoint survivant cotitulaire dispose d’un droit exclusif sur le bail, sauf renonciation expresse. Le même mécanisme de cotitularité peut concerner des partenaires de PACS qui en ont fait la demande conjointe au bailleur.
Le transfert prévu par l’article 14 répond à une autre situation : il désigne les personnes auxquelles le contrat peut être transféré après le décès lorsque le droit exclusif du conjoint cotitulaire ne s’applique pas. Cette distinction est importante avant d’annoncer une résiliation, une restitution de clés ou une mise en location.
Vérifier les personnes qui peuvent bénéficier du transfert
L’article 14 vise le conjoint survivant qui ne peut pas se prévaloir de l’article 1751 du code civil, les descendants ayant vécu avec le locataire depuis au moins un an à la date du décès, le partenaire lié par un PACS, ainsi que les ascendants, le concubin notoire ou les personnes à charge ayant vécu avec le locataire depuis au moins un an.
La présence dans le logement ne suffit donc pas toujours : pour certains proches, la durée de vie commune est une condition légale. En cas de demandes multiples, la loi prévoit que le juge se prononce selon les intérêts en présence. Un bailleur ou un proche ne doit pas décider seul d’un conflit familial ou produire un bail modifié sans accord clair.
Constituer un dossier factuel et informer le bailleur
Le proche qui estime remplir les conditions a intérêt à prévenir rapidement le bailleur par écrit et à conserver la preuve de ses échanges. Le dossier utile dépend de la situation : copie du bail, acte de décès, justificatifs du lien invoqué et éléments établissant l’occupation effective du logement lorsque la loi l’exige.
Il faut présenter ces documents comme des preuves à vérifier, et non comme une décision automatique sur la succession. L’ANIL rappelle que, lorsque les conditions sont réunies, le transfert opère par l’effet de la loi à la date du décès. Si la situation est contestée, un conseil juridique ou l’ADIL locale peut aider à qualifier les faits avant toute démarche contentieuse.
Ne pas confondre nouveau bail, arriérés et succession
Le transfert maintient le contrat de location ; il ne transforme pas le proche en héritier et ne règle pas, à lui seul, les comptes successoraux. L’analyse des sommes impayées, du mobilier, des assurances et des droits des héritiers doit rester distincte du droit de rester dans le logement.
La remise des clés, l’état des lieux et le dépôt de garantie ne doivent être organisés que si le bail prend effectivement fin ou si les parties ont clarifié la situation. Pour retrouver les règles ordinaires de constat de sortie, consultez notre guide sur l’
Checklist prudente pour les premiers jours
Conservez le bail et les preuves d’occupation, informez le bailleur sans attendre, identifiez les personnes qui pourraient invoquer un droit au bail, puis évitez de vider le logement ou de signer une résiliation tant que cette vérification n’est pas faite. Si le bail prend fin, organisez ensuite l’état des lieux et le traitement du dépôt de garantie dans un cadre documenté.
Cette méthode protège à la fois le proche qui pourrait rester dans les lieux et le bailleur qui doit savoir avec qui le contrat se poursuit. Elle ne remplace pas l’intervention d’un juge en cas de demandes concurrentes ni le règlement de la succession.
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Questions fréquentes
Le bail d’un logement vide s’arrête-t-il automatiquement au décès du locataire ?
Non, pas si une personne remplit les conditions de transfert prévues par l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989. À défaut, le contrat est résilié de plein droit par le décès.
Un enfant peut-il reprendre le bail ?
Un descendant peut bénéficier du transfert s’il vivait avec le locataire depuis au moins un an à la date du décès. En cas de demandes multiples, le juge se prononce selon les intérêts en présence.
Le conjoint survivant doit-il demander le transfert du bail ?
Lorsque le logement servait effectivement d’habitation aux époux, le conjoint survivant cotitulaire a un droit exclusif sur le bail, sauf renonciation expresse. Selon la situation, il faut donc d’abord distinguer ce droit de la procédure de transfert.
Ces règles valent-elles pour un meublé ?
Ce guide vise le bail d’habitation vide. Pour un meublé résidence principale, l’article 25-3 de la loi de 1989 ne rend pas l’article 14 applicable : il faut vérifier le contrat et le régime propre à la situation.
