Un premier impayé ne doit être ni banalisé ni traité dans la précipitation. Pour le bailleur, la bonne démarche consiste à établir précisément ce qui manque, conserver les échanges, ouvrir une discussion lorsque cela reste possible et utiliser les garanties prévues au bail dans les délais applicables.
Ce guide fait le point au 27 octobre 2026 sur un logement loué comme résidence principale. Il explique l’ordre des démarches, sans confondre relance amiable, déclaration d’un impayé, commandement de payer et expulsion. Chaque dossier dépend du bail, de la dette, des aides au logement et de la situation des personnes concernées.
Commencer par vérifier la dette et conserver les preuves
Avant toute relance, rapprochez le bail signé, les avis d’échéance, les virements reçus, le détail des charges et les éventuelles aides versées directement. Distinguez le loyer courant, les charges, une régularisation et tout paiement partiel. Cette chronologie évite de réclamer deux fois une somme ou d’envoyer un montant imprécis.
Contactez ensuite le locataire par un écrit simple et daté, avec le mois concerné, le montant restant dû et vos coordonnées. Un échange respectueux peut révéler une difficulté temporaire, une erreur bancaire ou un changement de situation. Conservez la réponse, mais ne transformez pas un accord oral en échéancier : tout report ou fractionnement doit être écrit, daté et suffisamment clair pour être suivi.
Un impayé n’efface pas les autres règles du bail. Pour vérifier ce qui est récupérable et éviter un désaccord sur les sommes demandées, consultez aussi notre guide sur les charges récupérables en location .
Proposer un plan d’apurement réalisable avant que la dette grossisse
Lorsque le locataire reconnaît la difficulté et peut reprendre le paiement du loyer courant, un plan d’apurement écrit peut permettre de traiter la dette sans procédure. Il doit séparer le loyer et les charges à venir des mensualités de remboursement, préciser les dates, les montants et le mode de paiement, puis être signé par les parties.
L’ANIL rappelle qu’un accord formalisé peut éviter la saisine du tribunal. Il ne faut toutefois pas fixer un calendrier impossible à tenir : un plan réaliste, revu si la situation change, est plus utile qu’une promesse vague. En cas de contestation sur la dette ou sur l’état du logement, chacun peut demander conseil à une ADIL ou saisir le juge compétent ; la contestation ne suspend pas à elle seule l’obligation de payer le loyer.
Gardez une version datée du plan et notez chaque règlement reçu. Si le locataire respecte l’accord, confirmez la diminution du solde par écrit. S’il ne le respecte plus, votre dossier doit permettre de montrer avec précision les échéances réellement restées impayées.
Prévenir la caution et déclarer les garanties dans leurs délais
Relisez d’abord le bail, l’acte de cautionnement et le contrat de garantie éventuellement souscrit. Le premier impayé peut justifier une demande de paiement à la caution. Lorsqu’un commandement de payer est signifié, l’ANIL indique que le bailleur ou son mandataire doit le signifier à la caution dans les quinze jours ; à défaut, la caution ne répond pas des pénalités ou intérêts de retard.
Si le logement est couvert par Visale, l’ordre des démarches prévu par Action Logement doit être respecté. La garantie ne se confond ni avec une caution classique ni avec une assurance loyers impayés. Vérifiez le contrat activé lors de la signature et faites la déclaration selon les modalités et délais qui lui sont propres, sans attendre que la dette s’accumule.
La mise en place de Visale avant le bail est expliquée dans notre article sur les démarches bailleur-locataire avant signature . Cet article traite ici uniquement de la réaction à un impayé déjà survenu.
Signaler l’impayé à la Caf ou à la MSA lorsque des aides sont versées
Si une aide au logement est versée directement au bailleur, il faut examiner sans délai les règles de déclaration auprès de la Caf ou de la MSA. L’ANIL précise que l’impayé est notamment caractérisé, pour ce traitement, lorsque la dette atteint au moins deux fois le montant mensuel brut du loyer et des charges prévu au bail, avec une règle de calcul adaptée lorsque l’aide est versée au propriétaire.
La déclaration ne doit pas être utilisée comme une menace ni être repoussée par un arrangement informel qui ne tient plus. L’organisme payeur peut ensuite examiner le maintien de l’aide et demander un plan d’apurement. La situation exacte dépend du mode de versement, du type d’aide et des réponses apportées : utilisez le canal officiel de la caisse et conservez le justificatif de déclaration.
Le bailleur peut aussi orienter le locataire vers une ADIL, un travailleur social ou le FSL lorsque cela est pertinent. Cette orientation ne remplace pas la gestion rigoureuse du dossier, mais elle peut favoriser un règlement durable plutôt qu’une dette qui s’aggrave.
Passer au commandement de payer seulement avec un dossier clair
Si l’accord amiable échoue, la procédure dépend notamment de la présence d’une clause résolutoire dans le bail. Service-Public indique que les baux signés à partir du 29 juillet 2023 doivent comporter cette clause. Un commissaire de justice délivre alors le commandement de payer au locataire et, le cas échéant, à la caution.
Le délai mentionné dans le commandement et la suite à donner dépendent de la date et du régime du bail. L’ANIL rappelle un délai de six semaines pour les baux conclus, reconduits ou renouvelés depuis le 29 juillet 2023, et deux mois dans les autres cas cités. Ne rédigez pas vous-même un acte destiné à produire les effets d’un commandement : faites vérifier le montant, les pièces et la voie choisie par le professionnel chargé de l’acte.
La procédure ne signifie pas que le locataire est automatiquement expulsé. Le juge des contentieux de la protection peut notamment accorder un échéancier et suspendre les effets de la clause résolutoire si les conditions sont réunies. Le bailleur doit donc éviter toute initiative personnelle consistant à changer une serrure, couper un service ou entrer dans le logement sans droit.
Ne pas confondre décision judiciaire et expulsion effective
Une résiliation du bail ou une décision d’expulsion ne permet pas au bailleur de récupérer seul le logement. La phase d’exécution relève du commissaire de justice et obéit à ses propres formalités. Selon Service-Public, un commandement de quitter les lieux est ensuite délivré sur le fondement du titre exécutoire et les délais ou recours doivent être examinés dans le dossier concret.
La trêve hivernale s’étend en principe du 1er novembre au 31 mars inclus de l’année suivante. Elle reporte l’expulsion d’un locataire occupant son logement, mais n’interdit pas au bailleur d’engager la procédure et de saisir le juge. Des exceptions existent, notamment lorsque le locataire dispose d’un relogement adapté : il est donc prudent de ne pas résumer la situation à une date sans avis adapté.
Un dossier complet, une communication traçable et l’intervention des professionnels compétents protègent mieux les deux parties qu’une action précipitée. Si la dette, le bail ou la situation personnelle rendent le cas complexe, une consultation juridique individualisée reste préférable à une interprétation générale de cet article.
Checklist du bailleur après le premier impayé
Reconstituez le solde exact, contactez le locataire par écrit, vérifiez le bail et les garanties, puis consignez chaque échange et chaque règlement. Lorsque cela est possible, proposez un plan d’apurement écrit qui maintient le paiement du loyer courant.
Avant toute procédure, vérifiez les obligations vis-à-vis de la caution, de l’assureur, de Visale et de la Caf ou de la MSA. Si l’accord échoue, confiez au commissaire de justice les actes qui relèvent de lui et gardez le même niveau de précision dans votre dossier jusqu’à la décision du juge.
Enfin, ne confondez pas impayé, fin de bail et restitution du dépôt. Après le départ effectif, consultez notre guide sur la restitution du dépôt de garantie pour préparer une clôture de location documentée.
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Questions fréquentes
Un bailleur peut-il demander le paiement à la caution dès le premier impayé ?
Oui, il peut réclamer le paiement à la caution choisie à la signature. Les documents signés et les délais applicables doivent toutefois être vérifiés. En cas de commandement de payer, la signification à la caution obéit à des règles précises.
Un accord de remboursement doit-il être écrit ?
C’est fortement recommandé. Un plan écrit permet de distinguer le loyer courant du remboursement de la dette et de fixer les dates, les montants et le solde. Il facilite le suivi par les deux parties.
La trêve hivernale empêche-t-elle toute démarche du bailleur ?
Non. Elle reporte en principe l’expulsion d’un locataire occupant son logement du 1er novembre au 31 mars inclus, mais le bailleur peut engager la procédure et saisir le juge. Des exceptions existent selon la situation.
Le bailleur peut-il reprendre le logement ou changer la serrure après un impayé ?
Non. Une dette ou une procédure ne donnent pas le droit de récupérer soi-même le logement. L’exécution d’une décision relève des formalités légales et du commissaire de justice.
